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Les loyers chutent et le logement social redémarre


PAPEETE, le 23 juillet 2014 - Les chiffres sont clairs : les loyers réels ont beaucoup baissé ces dernières années. La tendance s’est même accélérée en ce début d’année. Une évolution logique car il y avait énormément de logements vides en Polynésie. Mais certains professionnels anticipent que les loyers vont repartir à la hausse très bientôt.


Sale temps pour les propriétaires, mais grand soleil pour les locataires. Trouver à se loger en Polynésie n’avait plus été aussi abordable depuis fin 2006, date à laquelle l’ISPF a commencé à mesurer les loyers réels.

Car dans les chiffres de l’inflation publiés début juillet se cachait une ligne très intéressante : « L’indice des loyers réels des locataires et sous-locataires », qui s’établit à 97,89 en juin 2014. C’est une baisse de 1% sur un an, et même de 5% sur 3 ans. Il s’agit d’une moyenne des loyers réellement payés, donc les locataires qui viennent de signer un nouveau bail ont pu constater des baisses encore plus importantes.

C’est ce que confirme Jean-Bernard Taliercio, gérant de l’agence Tahiti Immo. « Entre 2008 et 2013, la baisse a atteint jusqu’à 30% sur les appartements. Pour les maisons elle est moins marquée mais les loyers ont aussi baissés. Nous avons anticipé les changements du marché et nous avons beaucoup baissé les prix en 2012 - 2013, et depuis un an nous arrivons à louer au même prix » explique-t-il.

10% de logements vides en 2012

Les économistes de l’ISPF ne sont pas surpris de cette évolution : « Le nombre de logements vacants est important donc il est même surprenant que les loyers n’aient pas baissé plus tôt. Au dernier recensement en 2012, nous comptions 88 400 logements en Polynésie, dont 10% étaient vacants. Ça fait 8800 logements vides ! En 2007, il y avait 79 000 logements dont seulement 6600 étaient libres. »

Le rapport sur le Logement en Polynésie française en 2012 de l’ISPF détaillait la structure de ces logements vides : « Les deux tiers de ces logements vacants se situent dans l’île de Tahiti, principalement dans les communes de Punaauia et Papeete qui concentrent chacune 12 % des logements vacants. Moorea regroupe 10 % des logements vacants, essentiellement des maisons individuelles. Sur Papeete, la moitié de ces logements ont été construits avant 1989 et concernent davantage les immeubles privés. Les logements vacants sur Punaauia sont soit des appartements en immeubles collectifs récents, soit des maisons individuelles plus anciennes. »

Pour les spécialistes de l’ISPF, tous ces logements vides sont une aberration lorsque l’on sait que 3300 personnes étaient inscrites à l’OPH à la recherche d’un logement social en 2013 (ils seraient 2500 inscrits aujourd’hui, beaucoup se sont désinscrits par désespoir de voir leur dossier avancer) : « La construction de logements a progressé plus vite que la population, mais ces habitations supplémentaires restent vides malgré un fort besoin. Il n’y avait pas adéquation entre l’offre et la demande. A-t-on construit trop haut de gamme ? Trop d’immeubles ? Des maisons trop grandes ou des studios trop petits ? » Finalement, la baisse des loyers est une façon naturelle pour le marché de se rééquilibrer.

Les polynésiens ressentent-ils la baisse ?

Cette baisse des loyers n’a malheureusement pas forcément été ressentie dans les bourses. Premièrement 71% des ménages polynésiens sont propriétaires et habitent dans leur maison. Seuls 21% des logements sont à la location, et la moitié des locataires du Territoire ne sont pas des natifs. Surtout, alors même que les loyers baissent, les autres dépenses pour le logement explosent.

L’électricité aurait ainsi augmenté de 22% depuis décembre 2007, le gaz de presque 30% et l’eau et la collecte des déchets de 26%, selon les chiffres officiels de l’ISPF. L’indice « Logement, eau, électricité, gaz et autres combustibles » de notre Institut de Statistique, qui cumule tous les coûts liés au logement, a du coup augmenté de 8,9% en 7 ans, soit un tout petit peu plus que l’inflation.

Les loyers vont-ils continuer à baisser ?

Les professionnels semblent anticiper un retournement et assurent qu’en 2014 les logements libres sont moins nombreux et que les vacances durent moins longtemps. « Selon moi, même si la hausse ne va pas être spectaculaire, nous allons pouvoir appliquer les clauses de révision des loyers, ce que nous ne faisions plus depuis des années » explique ainsi Jean-Bernard Taliercio.

Mais en toute logique mathématique, si les loyers des nouvelles locations ont baissé de 20 à 30%, il faudra plusieurs années pour que tous les logements du marché descendent à ce niveau, au fur et à mesure qu'ils changeront de locataire. La baisse de la moyenne générale pourrait donc se continuer encore plusieurs trimestres même si les professionnels constatent une stabilisation.

Mais pour les ménages les plus modestes, le salut viendra plutôt de l’OPH. Car si moins de 20% de la population bénéficiait d’un logement social en 2012, la demande ne cesse de croitre et il faudrait construire 400 à 500 logements sociaux par an jusqu’en 2027 pour juste compenser la démographie. En 2013, seuls 32 logements avaient été livrés… Mais la construction a repris et 2014 devrait permettre l’arrivée de presque 700 nouveaux logements sociaux en Polynésie.

Le retour de l’OPH
La nouvelle directrice de l’OPH, Catherine Carlotti, reconnait que si « depuis 2008 il n’y avait pratiquement plus de constructions, dans le contrat de projet ils reprennent enfin. Il y a 232 logements en habitat groupé et 478 fare qui vont être terminés en 2014, financés soit par le Pays, soit en collaboration Etat-Pays par le contrat de projet. » L’OPH loge près de 12 000 personnes dans son parc locatif.

Dans le détail :
Constructions en cours :
- 232 en habitat groupé
- 128 Fare MTR à Tahiti (financement contrat de projet Etat/Pays)
- 210 Fare MTR dans les îles (financement contrat de projet Etat/Pays)
- 150 Fare MTR (financement Pays)
A démarrer l’année prochaine : 136 logements en habitat groupé, Fare MTR selon crédits

Rédigé par Jacques Franc de Ferrière le Mardi 22 Juillet 2014 à 10:13 | Lu 3701 fois