Airbnb, le marché qui vaut 4 milliards

Tahiti, le 22 décembre 2019 - Si un effet Airbnb est perceptible depuis plusieurs mois en Polynésie, il était jusque là difficile à chiffrer. Les données de deux des principales plateformes (Arbnb et HomeAway) font aujourd’hui état d'un marché florissant qui a doublé en deux ans, pour atteindre la barre des 4 milliards de Fcfp. Une pratique de location qui bouleverse de façon croissante le tourisme et l'économie locale.
En Polynésie française comme ailleurs dans le monde, les plateformes communautaires payantes de location et de réservation de logements de particuliers ont révolutionné la façon de voyager, tout en générant un supplément de revenus pour les hôtes qui décident de mettre temporairement ou de façon permanente un logement à la location. Les sites Airbnb (qui concentre à lui seul environ 90% du marché polynésien en la matière) et HomeAway proposent ainsi à la location, sur leur plateforme, soit des logements entiers, soit des chambres privées ou à partager. Une offre de particuliers qui a explosé en Polynésie au cours de ces derniers mois.

La base de données compilée des deux principales plateformes fait état d'une explosion du nombre de logements proposés par le biais de ces sites internet. En deux ans, entre novembre 2017 et novembre 2019, le nombre de résidences qui étaient disponibles dans les trois principales destinations touristiques, à savoir Tahiti, Moorea et Bora Bora, est ainsi passé de 799 à 1 721. Une hausse de 115% qui s'accompagne également d'une amélioration de plus de 10 points du taux de remplissage des logements proposés. Ainsi, le taux de remplissage de novembre 2017 était de 49,8% pour les logements entiers, pour passer douze mois plus tard à 56,2% et atteindre désormais cette année 61,1%. Le nombre de nuitées vendues a, en conséquence, lui aussi fortement augmenté puisqu'il a triplé sur la même période. Une hausse importante qui touche de façon semblable les trois îles, Tahiti, Moorea et Bora Bora et qui peut représenter une activité occasionnelle ou quasi-professionnelle, selon les cas. En effet, selon les îles, entre 15et 30 % des logements proposés sont loués plus de six mois dans l’année. Un chiffre qui dépasse le simple cadre d'une location de sa résidence personnelle pendant son absence. Il subsiste cependant quelques spécificités pour chacune de ces destinations (voir encadré page ci-contre), selon le site d'analyse des données des locations de vacances www airdna.co.

Sur la base des chiffres sur le nombre de nuitées vendues, le coefficient moyen de remplissage et le revenu moyen journalier, l'utilisation de ces plateformes de réservation représente pour les seuls logements entiers proposés sur ces trois îles une manne de 3,3 milliards de Fcfp sur les douze derniers mois. A ce total s'ajoutent les recettes issues de la réservation de chambres privées et partagées – qui représentent un quart de l'offre mais sur des tarifs moins élevés - ainsi que celles résiduelles réalisées sur les autres iles tels que Raiatea, Huahine ou encore Tahaa. Un calcul qui permet d'estimer le marché d'Airbnb et des sites similaires à environ 4 milliards de Fcfp sur une année et qui a été généré dans un secteur encore peu régulé en Polynésie française. En effet, les seules obligations incombant à l'heure actuelle concernent l'obtention d'une patente d’activité de meublés de tourisme auprès de la chambre de commerce ainsi que deux déclarations au service du tourisme et de la mairie en vue de s'acquitter notamment des taxes de séjour. Des formalités déclaratives qui n'ont pas dissuadé les offreurs, d'autant que l'amende d'environ 54 000 Fcfp en cas de manquement peut apparaître peu dissuasive au regard des gains possibles.

Conséquence possible de ces revenus alléchants et de l'intensification de l’"airbnbisation" de la Polynésie, l'offre de location "classique" sur le marché immobilier semble connaître des difficultés. Il est vrai qu'avec un revenu moyen journalier par logement entier loué qui atteint 20 650 Fcfp, moyenne qui comprend la location et le nettoyage mais non les frais de service facturés par la plateforme garantissant le paiement, le désintérêt pour proposer un bien à la location à l'année dans un cadre réglementaire plus contraignant peut aisément s'expliquer. La Cour de Justice européenne a par ailleurs jugé la semaine dernière, à la demande de la France, que les prestations fournies par Airbnb ne relevaient pas de l'activité immobilière, renforçant ainsi l'écart de traitement entre les obligations des uns et des autres.
 
Une raréfaction des logements qui a pour conséquence une augmentation des loyers des résidences disponibles à la location. D'après l'Institut de la statistique de la Polynésie française  (ISPF), l'indice relatif aux loyers réels a augmenté de 7,5 points depuis décembre 2017 alors qu'il avait baissé dans les même proportions entre 2010 et 2017. Des possibles effets négatifs qui se retrouvent peu dans les résultats des établissements hôteliers. En effet, le coefficient moyen de remplissage, le nombre et le revenu moyen de chambres vendues des hôtels ont progressé entre le premier semestre 2018 et le premier semestre 2019, suggérant ainsi que les établissements hôteliers ont peu souffert de l'offre des particuliers pourtant forte comme à Moorea (voir encadré page ci-contre). De surcroit, les deux mois où l'offre des particuliers est la plus importante correspond à la période où les capacités hôtelières sont les plus sollicitées. Ainsi, chaque année en juillet et en août, une hausse de l'offre Airbnb de 15 à 25% par rapport au mois de juin est enregistrée. Une période de vacances où de nombreux résidents quittent le territoire mais qui est également mise à profit pour avoir une rentrée d'argent avant une autre rentrée, scolaire.
 
Un ensemble de constats et une évolution des pratiques qui conduisent notamment le gouvernement à accentuer sa réflexion sur l'impact en matière de tourisme. Le ministère de Nicole Bouteau vient ainsi de lancer une consultation pour définir un plan de développement de l’offre d’hébergement touristique terrestre marchand dans lequel des synergies entre hôtels, pensions et meublés de tourisme doivent être optimisées pour que le "nouvel élan touristique" constaté perdure.

Si le phénomène Airbnb touche Tahiti, Moorea et Bora Bora, l'offre qui y est proposée et la demande qu'elle rencontre présentent cependant quelques différences. Si globalement, le mois dernier, plus de sept logements sur dix étaient des logements entiers (72,8%), 25,3% des chambres privées proposées à la réservation et le petit reliquat (environ 2%) concernait des chambres à partager, ces proportions peuvent sensiblement variées selon les iles. Ainsi, à Tahiti et Bora Bora, un logement sur trois proposé est une chambres privée ou partagée alors que ce rapport est d'un sur quatre à Moorea où les logements entiers disposant de plusieurs chambres sont privilégiés. Si à Moorea, l'offre est relativement concentrée autour des trois hôtels de luxe de l'île, à Papeete, les résidences louées se situent notamment en centre ville à proximité de la gare maritime et dans la montée de l'Uranie. A Bora Bora, la concentration observée par ailleurs est moins évidente.
A situations différentes, séjours différents. Ainsi, à Tahiti, les séjours d'une nuit (40%) sont privilégiés, les séjours de trois jours et plus ne représentant que 24%. L'offre est surtout composée d'appartements et maisons avec une chambre (45%) et de studios (12%) avec un revenu moyen journalier en octobre 2019 en rapport d'environ 11 300 Fcfp pour tout type de logements confondus (entiers ou chambres) . A Moorea, les séjours de deux jours sont majoritaires (57%) avec un équilibre entre les logements composés d'une, deux ou trois chambres. Un chiffre qui peut notamment traduire les besoins d'une demande locale de passer un week-end en famille ou en groupe sur l'île sœur. Le revenu par jour est en moyenne de 20 300 Fcfp, tout type de logements confondus, en octobre dernier. Enfin, sur la perle du Pacifique, l'offre est surtout orientée vers les logements disposant d'une seule chambre (48%) pour des réservations de deux nuits (48%) ou plus (21%). Les chambres et logements entiers proposés ont généré en moyenne un revenu moyen journalier de 17 900 Fcfp pour le même mois de référence.