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Achat et vente de terrain : nos explications sur la procédure



PAPEETE, le 4/07/2017 - Acheter ou vendre un terrain ou un bien immobilier est assez complexe si on n'est pas bien informé. La première étape consiste à la signature d'un compromis de vente entre l'acquéreur et le vendeur, auprès d'un notaire. Un document qui a une validité de trois mois. Dans la plupart des cas, un délai supplémentaire d'attente est observé. C'est le cas de Hina* qui a vendu son terrain, mais qui a perçu les fonds deux mois après la signature de l'acte de vente. Bryce C, un notaire assistant nous explique la procédure.

Hina* réside à Punaauia. L'an dernier, elle décide avec son époux de vendre une parcelle de leur terrain, soit 500 m².

En décembre, elle signe le compromis de vente avec le futur propriétaire. Le 24 avril, l'acte de vente est enfin signé. L'acquéreur peut donc entamer la construction de sa future maison. Mais, Hina n'a pas encore reçu les fonds. Son notaire lui dit qu'elle doit encore patienter pendant six semaines. Au bout de ce délai, toujours rien. Personne ne lui donne les raisons de cette lenteur. Au final, Hina aura attendu durant huit semaines pour avoir son argent. "On m'a juste dit qu'il y avait un papier qui manquait", explique-t-elle.

Pourquoi le notaire ne verse pas aussitôt l'argent ? Pour tenter de répondre à cette question, nous sommes allés à la rencontre de l'un d'eux.

Et lorsque l'on vend/achète un terrain ou une maison. Il y a trois étapes à respecter : l’avant-contrat, l’obtention du prêt et la vente définitive.



(*) prénom modifié

Délai d'attente supplémentaire pour le vendeur

"Il faut d'abord savoir que le notaire ne touche pas d'intérêts sur les fonds qu’il conserve.

Ensuite, s'il y a un délai d'attente, c'est à cause de la transcription et des états sur formalités qui mettent environ un mois à nous parvenir.
"

En effet, lors de la signature de la vente, l’acquéreur devient propriétaire juridiquement. Mais en l’état, il n’y a que les parties et le notaire qui sont au courant que c’est l’acquéreur le nouveau propriétaire.

Théoriquement, le vendeur est toujours propriétaire aux yeux de la Direction des affaires foncières jusqu’à la transcription, et il pourrait par conséquent (re)vendre ou hypothéquer son bien.

Le notaire qui a passé la vente attend donc que la vente soit "transcrite"*, pour remettre les fonds au vendeur. Il vérifie grâce aux états sur formalités* que le vendeur n’a pas vendu le bien à une deuxième personne, entre la signature et la transcription, et qu’il n’a pas hypothéqué son bien.
Le notaire ayant gardé les fonds de la vente pourra les restituer à l’acquéreur en cas de fraude du vendeur.

*Une transcription, c'est le changement officiel d'un propriétaire à un autre.

*Les états regroupent deux choses : les états "T" et "I"
- "T", signifie « les transcriptions », c'est-à-dire tous les mouvements d'une personne à une autre (donation, partage, vente).
- "I", correspond au terme « inscriptions », c’est-à-dire les hypothèques.

Si le notaire a déjà remis les fonds au vendeur et qu’il y a un souci, il devra payer de sa poche.

Pourquoi sommes-nous prudents ? Eh bien parce qu’il est de notre responsabilité qu’une vente se passe sans encombres pour le vendeur et pour l’acquéreur.

"Nous sommes obligés de tout vérifier pour éviter qu’il y ait un quelconque problème. En matière d’immobilier, l’achat d’une maison représente 20 ans d’emprunt bancaire. C’est la vie des gens qui est entre nos mains. "


L'avant-contrat (compromis/promesse de vente)

L’avant-contrat sert à bloquer le bien.

Il peut se présenter sous deux formes : la promesse de vente ou le compromis de vente. La promesse de vente, c'est l'engagement du vendeur envers l'acquéreur de vendre son bien. Et le compromis de vente concerne l'engagement du vendeur et de l'acheteur de contracter sous diverses conditions suspensives.

Dès que l’avant-contrat est signé, le vendeur ne peut plus vendre à une autre personne. Cela laisse le temps à l’acquéreur de faire les démarches pour son prêt, et au notaire de faire ses vérifications.

Le notaire vérifie notamment que le terrain est constructible et que le vendeur est bien propriétaire. Dans l’avant-contrat, il est inséré des sécurités qu’on appelle : conditions suspensives.

Si une condition suspensive* ne se réalise pas, vous ne signez pas la vente définitive (prêt refusé ou encore terrain situé sur une zone inconstructible…).

Quand toutes les pièces seront réunies et que l’acquéreur obtient son prêt, il est possible de signer l’acte définitif de vente.

*Conditions suspensives :
- Terrain constructible : le notaire s'assure que le terrain est constructible (règles d’urbanisme et plan de prévention des risques PPR)
- L’acquéreur doit avoir son prêt
- Le territoire et la commune ne doivent pas préempter, c'est-à-dire acheter en premier. Il y a des terrains où la commune et le Pays sont prioritaires pour des motifs d'intérêt général.
- Le vendeur doit être propriétaire
- Pas de servitude administrative qui rendrait le terrain impropre à son usage (par exemple une servitude de curage qui empêcherait l’acquéreur de réaliser la construction de sa maison)



Clause pénale

Dès que l'on s'engage, on ne peut pas se désister comme ça, du jour au lendemain.

"Si une partie se désiste, elle devra verser à l’autre une clause pénale qui équivaut à entre5 % et 10 % du prix de vente. Et en plus, l’acquéreur peut forcer le vendeur à vendre, au tribunal", explique Bryce C.

Le prêt

En ce qui concerne la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l'acquéreur, nous sommes obligés de l'encadrer.

"Si l’acquéreur n’a pas son prêt, il peut refuser d’acquérir le bien. Mais il pourrait tricher : s’il demandait un emprunt de 1.000.000.000 F CFP sur deux ans, au taux de 0,5%, les banques refuseraient, et il serait en mesure de ne plus acheter.

Pour éviter cela, on demande à l'acquéreur de nous fournir les informations nécessaires sur sa demande de prêt (montant du prêt, taux maximum et délai de remboursement). Cela permet d’encadrer la condition suspensive de demande de prêt et éviter que l’acquéreur ne triche.

En Polynésie, nous n'avons pas le droit de rétractation. Cela signifie que dès qu'on signe, on est engagé. Les gens prennent le bien tel quel. Donc, il faut bien visiter les lieux et voir s'il y a des défauts. Il faut essayer les interrupteurs et les chasse d’eau.
"

Frais de notaire

"Chaque acte a une tarification identique pour tous les notaires, sauf dans certains cas, surtout en ce qui concerne les sociétés, c'est libre. Par exemple, la vente d’un fonds de commerce, ou la constitution de société ne sont pas tarifées. Le tarif est fixé par l'arrêté 1376 CM du 3 octobre 2000.

Tout ce qui touche à l'immobilier, aux successions, et aux régimes matrimoniaux est tarifé.

Le tarif des notaires n’est pas qu’un pourcentage, il est composé des émoluments d’acte (c’est la rémunération pure du notaire qui est proportionnelle progressive comme l’impôt sur le revenu en France métropolitaine), des émoluments de formalités (la rémunération du notaire pour la commande de pièces essentiellement) et des débours (prix des pièces commandés comme des plans ou des actes de naissance).

Les frais de notaire comprennent également les taxes du gouvernement (pour une vente les taxes sont de 9 % < 15 millions et 11 % > 15 millions). Donc voilà ce que l'on appelle les frais de notaire
", précise Bryce C.


Rédigé par Corinne Tehetia le Mardi 4 Juillet 2017 à 15:55 | Lu 9563 fois

Tags : FONCIER, NOTAIRE





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