Tahiti, le 6 mai 2021 – Saisi pour avis sur un projet de texte relatif à la création d’une chambre des notaires en Polynésie française, le Cesec signale que le texte en question vise « une disposition déjà en vigueur au sein du code de procédure civile de la Polynésie », rendant à l’unanimité un avis non qualifié.
 
Le Cesec s’est penché sur le projet de loi du pays portant modification de la délibération 22 avril 1999 relatif à la création d'une chambre des notaires en Polynésie. Afin de tenir compte de la nouvelle procédure de reconnaissance des actes authentiques notariés étrangers en Polynésie française, le Pays propose de modifier cette délibération pour « préciser la compétence du président de la chambre pour certifier, reconnaître ou constater la force exécutoire des actes authentiques notariés étrangers ».
 
Un projet de texte applicable « de facto » selon l’institution au regard de la convention internationale dite « Lugano II » étendue à la Polynésie en 2019 après l’adhésion de la France. En effet, le texte vise l’intégration d’un article qui reprend, sans changement, une disposition déjà en vigueur au sein du code de procédure civile de la Polynésie.
 
En effet, après l’adhésion de la France, les règles de la convention sont devenues applicables en Polynésie dès le 1^er janvier 2020, dans ses relations avec les États membres de l’Union Européenne. Cette convention ne s’applique pas uniquement aux décisions de justice mais aussi aux actes authentiques, favorisant la reconnaissance mutuelle de ses actes en matière civile et commerciale. L’institution rappelle que la convention permet de favoriser la circulation transfrontalière des décisions de justice en matière civile et commerciale qui émanent de ses juridictions ou dont l'exécution est recherchée sur son sol.
 
D’ailleurs, le Cesec rappelle qu’il n’a pas été consulté sur l’extension de cette convention à la Polynésie alors qu’il considère que tout ce qui se rapporte à l’économie, au social, à l’environnement et à la culture doit être examiné par l’institution.
 
Cependant, le CESEC ne cache pas son inquiétude de savoir comment s’articule la mise en œuvre du dispositif de reconnaissance des actes authentiques étrangers, au regard du droit applicable en Polynésie française notamment en matière foncière.
 

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PAPEETE, 4 octobre 2018 - Les notaires associés Hinatea Buillard et Eric Foual ont prêté serment devant la cour d’appel de Papeete, ce jeudi. Ils exerceront à Pirae.

La société civile professionnelle Buillard-Foual a été nommée titulaire du nouvel office notarial de Pirae, par arrêté pris en conseil des ministres le 6 septembre dernier. La création de ce qui est aujourd'hui la première étude en résidence à Pirae avait été rendue possible sur avis favorable donné par le parquet général de Papeete.

Hinatea Buillard et Eric Foual notaires associés au sein de la SCP titulaire de cette charge ont prêté serment devant la cour d’appel, ce jeudi matin.

Le conseil des ministres avait acté la création de deux nouveaux offices de notaire en Polynésie française, le 25 avril dernier. L’un à Tahiti, sur la côte Est, à Pirae, et l’autre à Raiatea, par suite de la fermeture du bureau annexe de Uturoa qui dépendait de l’office notarial de Punaauia.

La précédente création d’un office notarial remonte à près de 20 ans, en Polynésie. Entre temps, la population a progressé de 12.7 % dans la collectivité.

Dans le cadre de l’ouverture d’un office de notaires en résidence à Uturoa, Raiatea, une prestation de serment est prévue le 18 octobre prochain, devant la cour d'appel.

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PAPEETE, le 4/07/2017 - Acheter ou vendre un terrain ou un bien immobilier est assez complexe si on n'est pas bien informé. La première étape consiste à la signature d'un compromis de vente entre l'acquéreur et le vendeur, auprès d'un notaire. Un document qui a une validité de trois mois. Dans la plupart des cas, un délai supplémentaire d'attente est observé. C'est le cas de Hina* qui a vendu son terrain, mais qui a perçu les fonds deux mois après la signature de l'acte de vente. Bryce C, un notaire assistant nous explique la procédure.

Hina* réside à Punaauia. L'an dernier, elle décide avec son époux de vendre une parcelle de leur terrain, soit 500 m².

En décembre, elle signe le compromis de vente avec le futur propriétaire. Le 24 avril, l'acte de vente est enfin signé. L'acquéreur peut donc entamer la construction de sa future maison. Mais, Hina n'a pas encore reçu les fonds. Son notaire lui dit qu'elle doit encore patienter pendant six semaines. Au bout de ce délai, toujours rien. Personne ne lui donne les raisons de cette lenteur. Au final, Hina aura attendu durant huit semaines pour avoir son argent. "On m'a juste dit qu'il y avait un papier qui manquait", explique-t-elle.

Pourquoi le notaire ne verse pas aussitôt l'argent ? Pour tenter de répondre à cette question, nous sommes allés à la rencontre de l'un d'eux.

Et lorsque l'on vend/achète un terrain ou une maison. Il y a trois étapes à respecter : l’avant-contrat, l’obtention du prêt et la vente définitive.



(*) prénom modifié

"Il faut d'abord savoir que le notaire ne touche pas d'intérêts sur les fonds qu’il conserve.

Ensuite, s'il y a un délai d'attente, c'est à cause de la transcription et des états sur formalités qui mettent environ un mois à nous parvenir."

En effet, lors de la signature de la vente, l’acquéreur devient propriétaire juridiquement. Mais en l’état, il n’y a que les parties et le notaire qui sont au courant que c’est l’acquéreur le nouveau propriétaire.

Théoriquement, le vendeur est toujours propriétaire aux yeux de la Direction des affaires foncières jusqu’à la transcription, et il pourrait par conséquent (re)vendre ou hypothéquer son bien.

Le notaire qui a passé la vente attend donc que la vente soit "transcrite"*, pour remettre les fonds au vendeur. Il vérifie grâce aux états sur formalités* que le vendeur n’a pas vendu le bien à une deuxième personne, entre la signature et la transcription, et qu’il n’a pas hypothéqué son bien.
Le notaire ayant gardé les fonds de la vente pourra les restituer à l’acquéreur en cas de fraude du vendeur.

*Une transcription, c'est le changement officiel d'un propriétaire à un autre.

*Les états regroupent deux choses : les états "T" et "I"
- "T", signifie « les transcriptions », c'est-à-dire tous les mouvements d'une personne à une autre (donation, partage, vente).
- "I", correspond au terme « inscriptions », c’est-à-dire les hypothèques.

Si le notaire a déjà remis les fonds au vendeur et qu’il y a un souci, il devra payer de sa poche.

Pourquoi sommes-nous prudents ? Eh bien parce qu’il est de notre responsabilité qu’une vente se passe sans encombres pour le vendeur et pour l’acquéreur.

"Nous sommes obligés de tout vérifier pour éviter qu’il y ait un quelconque problème. En matière d’immobilier, l’achat d’une maison représente 20 ans d’emprunt bancaire. C’est la vie des gens qui est entre nos mains. "

L’avant-contrat sert à bloquer le bien.

Il peut se présenter sous deux formes : la promesse de vente ou le compromis de vente. La promesse de vente, c'est l'engagement du vendeur envers l'acquéreur de vendre son bien. Et le compromis de vente concerne l'engagement du vendeur et de l'acheteur de contracter sous diverses conditions suspensives.

Dès que l’avant-contrat est signé, le vendeur ne peut plus vendre à une autre personne. Cela laisse le temps à l’acquéreur de faire les démarches pour son prêt, et au notaire de faire ses vérifications.

Le notaire vérifie notamment que le terrain est constructible et que le vendeur est bien propriétaire. Dans l’avant-contrat, il est inséré des sécurités qu’on appelle : conditions suspensives.

Si une condition suspensive* ne se réalise pas, vous ne signez pas la vente définitive (prêt refusé ou encore terrain situé sur une zone inconstructible…).

Quand toutes les pièces seront réunies et que l’acquéreur obtient son prêt, il est possible de signer l’acte définitif de vente.

*Conditions suspensives :
- Terrain constructible : le notaire s'assure que le terrain est constructible (règles d’urbanisme et plan de prévention des risques PPR)
- L’acquéreur doit avoir son prêt
- Le territoire et la commune ne doivent pas préempter, c'est-à-dire acheter en premier. Il y a des terrains où la commune et le Pays sont prioritaires pour des motifs d'intérêt général.
- Le vendeur doit être propriétaire
- Pas de servitude administrative qui rendrait le terrain impropre à son usage (par exemple une servitude de curage qui empêcherait l’acquéreur de réaliser la construction de sa maison)

Dès que l'on s'engage, on ne peut pas se désister comme ça, du jour au lendemain.

"Si une partie se désiste, elle devra verser à l’autre une clause pénale qui équivaut à entre5 % et 10 % du prix de vente. Et en plus, l’acquéreur peut forcer le vendeur à vendre, au tribunal", explique Bryce C.

En ce qui concerne la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l'acquéreur, nous sommes obligés de l'encadrer.

"Si l’acquéreur n’a pas son prêt, il peut refuser d’acquérir le bien. Mais il pourrait tricher : s’il demandait un emprunt de 1.000.000.000 F CFP sur deux ans, au taux de 0,5%, les banques refuseraient, et il serait en mesure de ne plus acheter.

Pour éviter cela, on demande à l'acquéreur de nous fournir les informations nécessaires sur sa demande de prêt (montant du prêt, taux maximum et délai de remboursement). Cela permet d’encadrer la condition suspensive de demande de prêt et éviter que l’acquéreur ne triche.

En Polynésie, nous n'avons pas le droit de rétractation. Cela signifie que dès qu'on signe, on est engagé. Les gens prennent le bien tel quel. Donc, il faut bien visiter les lieux et voir s'il y a des défauts. Il faut essayer les interrupteurs et les chasse d’eau."

"Chaque acte a une tarification identique pour tous les notaires, sauf dans certains cas, surtout en ce qui concerne les sociétés, c'est libre. Par exemple, la vente d’un fonds de commerce, ou la constitution de société ne sont pas tarifées. Le tarif est fixé par l'arrêté 1376 CM du 3 octobre 2000.

Tout ce qui touche à l'immobilier, aux successions, et aux régimes matrimoniaux est tarifé.

Le tarif des notaires n’est pas qu’un pourcentage, il est composé des émoluments d’acte (c’est la rémunération pure du notaire qui est proportionnelle progressive comme l’impôt sur le revenu en France métropolitaine), des émoluments de formalités (la rémunération du notaire pour la commande de pièces essentiellement) et des débours (prix des pièces commandés comme des plans ou des actes de naissance).

Les frais de notaire comprennent également les taxes du gouvernement (pour une vente les taxes sont de 9 % < 15 millions et 11 % > 15 millions). Donc voilà ce que l'on appelle les frais de notaire", précise Bryce C.

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PAPEETE, le 03 janvier 2017 - Si un décret d’application métropolitain modifie la procédure de divorce par consentement mutuel depuis le 1er Janvier, ce changement ne pourra pas être appliqué en Polynésie de sitôt.

Depuis le 1er janvier, les couples en instance de divorce n'ont plus à passer devant un juge des affaires familiales. En effet, un décret d'application publié au journal officiel de la République, qui s'applique de "plein droit" en Polynésie, réforme la procédure de divorce par consentement mutuel. Selon ce dernier, les époux, accompagnés chacun de leur avocat, signent une convention de séparation devant un notaire. Le document rédigé par les avocats listera les intérêts de chacun, la convention est ensuite signée par le couple en instance de séparation, puis contresignée par les avocats avant d'être déposé au "rang des minutes d'un notaire". Cette procédure ne s'applique pas aux couples ayant des enfants mineurs. L'objectif de ce décret est de simplifier la procédure et de l'accélérer, mais selon les hommes de lois, la Polynésie devra attendre.

Me Brugmann, président de la chambre des notaires, indique "ce décret est applicable de plein droit, encore faut-il qu'on nous donne les moyens de l'appliquer. Aujourd'hui, ce n'est pas le cas. Il est d'ailleurs plus que probable qu'on ne puisse pas l'appliquer localement, car le code de procédure locale doit être mis à jour. C'est trop tôt pour la Polynésie, nous ne nous sommes pas encore penchés sur la question", explique le notaire. Il ajoute "dans la profession nous n'étions pas spécialement pour. Quelque part, il va y avoir des partages inégaux. Ici le notaire n'est qu'un dépositaire. Il aurait fallu associer les notaires à la rédaction de la convention de séparation."

De son côté, le bâtonnier du barreau de Papeete, Me Quinquis, explique "ce décret ne concerne que les procédures par consentement mutuel. L'essentiel du divorce par consentement mutuel, c'était souvent la liquidation de la communauté qui devait intervenir nécessairement pendant la procédure de divorce et dès lors qu'il y avait des biens immeubles ça se faisait toujours par notaire. Les modifications sont donc relativement mineures. Il n'y a pas de quoi être vent debout contre cette réforme."

Néanmoins, Me Quinquis doute de la simplification de la procédure, "maintenant est-ce que ce décret présente une avancée. Permettez-moi d'être très dubitatif, parce que je ne suis pas convaincu qu'un notaire qui, en général, n'est pas réputé pour sa rapidité, soit plus efficace, en la matière qu'un juge."

Il ajoute par ailleurs, qu'"à l'heure où on parle beaucoup de l'accès au droit", imposer un avocat à chacune des parties alors qu'un simple médiateur suffisait peut augmenter les frais de procédures, "ça laisse dubitatif". Le bâtonnier ajoute par ailleurs, "ça peut effectivement être dissuasif pour les familles puisque les couples pour lesquels il n'y avait pas de difficultés et qui n'avaient pas de biens immeubles à partager pouvaient parfaitement divorcer par simple consentement mutuel sans avocat, sans notaire en allant uniquement devant le juge. Maintenant ce sera quelque chose d'impossible ce qui va renchérir le coût."

Enfin pour ce qui est de l'application du décret en Polynésie, le bâtonnier note que le texte n'est pas applicable tel quel en Polynésie. "C'est une matière qui dépend directement de l'État. Maintenant, certains textes d'application peuvent être de la compétence de la Polynésie française et celle-ci n'a pas encore pris les textes. Il peut y avoir des difficultés dans les semaines qui suivent." Il rappelle par ailleurs qu'"il appartient au législateur local de se pencher sur la question éventuellement en concertation avec le bâtonnier. Si on me demande mon avis à ce stade-là c'est bien volontiers que je le donnerais", conclut Me Quinquis.

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