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La contre proposition de l'association U’I HAU NO MAHINATEA.




La contre proposition de l'association U’I HAU NO MAHINATEA.
LA CONTRE PROPOSITION DE L’ASSOCIATION U’I HAU NO MAHINATEA.
Michel BUILLARD, maire de PAPEETE soutient les résidents.

Dans un article paru le 20 octobre 2011 dans les quotidiens de la place, le ministre Louis FREBAULT, a souhaité porter à la connaissance du conseil des ministres un éclairage complet sur le projet de « logements sociaux » à Sainte-Amélie.
Si l’association n’a pas pu donner sa version à la présidence du pays, le président se refusant à ce jour de répondre à sa demande d’audience ( courrier enregistré le 30/09/2011 ), elle utilise donc le même canal pour donner son « éclairage » aux décideurs en charge des affaires du pays, à la population en général, celle de Sainte Amélie en particulier :
Sur le volet financier :
En 2008, sous la présidence de Gaston TANG SANG la société CEFA représentée par son gérant M. Jean Baptiste CERAN JERUSALEMY a vendu un bien immobilier dénommé MAHINATEA comprenant :
• Un terrain de 1403 m2 pour 91 195 000 FCP, soit 65 000 FCP le M2. Pour une bonne information des lecteurs en 2007 un terrain de 419 M2 situé à proximité de MAHINATEA a été vendu au prix de 12 000 000 FCP, soit 28 640 FCP le M2. En deux ans le prix du M2 dans la même zone a subi une augmentation de 126.96%. Pour toute explication le ministre se contente d’écrire que « …ce dossier est passé par plusieurs phases et a été soumis à toutes les règles obligatoires en la matière … ». Il oublie dans sa démonstration de préciser que 126.96% sont allés dans la poche du vendeur. Les salariés du BTP apprécieront ;
• Un immeuble évalué par un expert avec un taux de vétusté de 50% de sa valeur résiduelle ( élément important ne figurant pas dans l’acte de vente) ;
• L’expert proposait dans son rapport le prix de l’ensemble du bien à 150 000 000 FCP.
Le montant de l’achat de MAHINATEA a définitivement été fixé à 200 000 000 FCP par arrêté N° 113/CM du 23 janvier 2009, ainsi répartie : 91 195 000 FCP pour le terrain et 108 805 000 FCP l’hôtel MAHINATEA.
De ce qui précède il ressort :
• Le terrain a été vendu avec une plus value de 126.96% ;
• L’immeuble a été vendu avec une augmentation de prix de + 25%, malgré un taux de vétusté estimé à 50% de sa valeur résiduelle. Il est en outre appelé à être démoli. Plus de 100 000 000 CFP partent en fumée !
Le montant total de l’opération d’achat et de construction de 19 logements sociaux, projet retenu, s’élève à 426 400 000 FCP. 47% du prix est allé directement dans la poche de la CEFA. Cela s’appelle donner du travail aux entreprises du BTP, version Louis FREBAULT !
Ces éléments d’information aisément vérifiables (nous l’avons fait) ont-ils été portés à la connaissance de la commission des évaluations immobilières ? Manifestement NON. En période de grandes difficultés financières comme en d’autres d’ailleurs, le bon sens veut que tout engagement de dépenses soit préalablement soumis à une étude approfondie et fouillée. On ne gère pas un pays à la petite semaine, dans la précipitation. La justification d’achat d’un bien par le seul respect des « règles obligatoires » est courte. Elle est la manifestation d’une faiblesse d’analyse caractéristique des pays non suffisamment structurés.
N’en déplaise aux membres de la commission des évaluations immobilières MAHINATEA ne vaut pas 200 000 000 FCP. Voilà pour le volet financier. Contribuables îliens et d’ailleurs vous avez été une fois de plus spoliés, tondus, dépouillés !
Sur la construction :
MAHINATEA a été affecté à l’OPH par arrêté n° 1355/VP du 13 mai 2009. Ce service dans un premier temps a engagé des travaux de rénovation. Des travaux de peinture et d’aménagement ont ainsi été entrepris puis arrêtés en raison, nous a-t-on dit, du coût élevé de la rénovation. Encore de l’argent jeté par les fenêtres ! Appréciez, appréciez Mesdames et Messieurs les contribuables. Et ce n’est pas fini !
Changement de cap. L’OPH qui a l’obligation de résultat lance un nouveau programme : démolition de l’existant, les fameux 108 805 000 FCP, et construction d’un nouvel immeuble à « l’esthétique améliorée » (on ne voit pas en quoi un cube de 5 niveaux améliorerait l’esthétique du quartier), dont le coût global à terme serait moindre. De combien : mystère. Quant à la longévité du patrimoine qui s’en trouverait accrue ( ?), nous lui laissons la paternité d’une affirmation qui n’engage que son auteur : dans 10 ans, sûrement moins, le ministre Louis FREBAULT ne sera plus ministre, par contre nous les résidents nous y serons toujours !
• le 31 mars 2011, l’OPH obtient le permis de construire de l’immeuble. Publicité a été faite de cette autorisation (affichage par panneau, depuis le 21 avril 2011, sur le site de construction). Les conditions d’obtention et les règles d’affichage ont-elles été respectées ? La question est posée.

Sur l’opération de financement de Mahinatea :
Le projet d’arrêté présenté à la CCBF, est le suivant :
• Prix de l’immeuble (à détruire) + prix de la nouvelle construction :
o 108 805 000 + 180 164 828 = 288 969 828 FCP
• Rémunération du Maître d’Ouvrage (RMO), (OPH) :
o RMO (288 969 828 X 6%)= 17 338 190 FCP
• Prix du terrain : 91 195 000 FCP
• TVA ( 288 969 288 X 10%) = 28 896 982 FCP
• TOTAL TTC : 426 400 000 FCP

La participation de l’état, du territoire et de l’OPH sont respectivement de :

Part Etat (37.29%) Hors TVA
Part Pays (48.34%) Hors TVA
Participation OPH (14.37%) Hors TVA, dont 17 338 190 FCP au titre de la RMO


TOTAL TTC

159 001 207 (159 001 207+47 135 982) =206 137 189


61 261 604 426 400 000

Il en découle que le coût total d’un logement base 19 est de : 426 400 000/19 = 22 442 105 FCP. Nous sommes dans le haut de la fourchette moyenne gamme !!!
En accession à la propriété sur 20 ans, à taux d’intérêt égal à zéro, le remboursement s’élèvera donc à 93 509 FCP par mois, soit 62.55% du SMIG ( 149 491 FCP par mois depuis le 01/09/11). Sur 30 ans le remboursement représentera 41.70% du SMIG. Si j’ajoute le compteur d’eau, la facture EDT, le Vini, et autres charges obligatoires, suivez mon regard. C’est ce que le ministre appelle sans doute « traitement humanisé de leur situation ».
Voilà chers lectrices et lecteurs comment sont ou seront utilisés l’argent public. Justifier l’impérieuse nécessité de consommer les crédits du contrat de projet sous peine de ne pouvoir les redéployer ne doit pas conduire à faire n’importe quoi. Sur ce dossier aucune étude sérieuse n’a été menée : pas d’étude d’impact, ni d’infrastructure adaptée, ni d’étude environnementaliste, ni de consultation des riverains. C’est de l’amateurisme politicienne là où le professionnalisme s’impose. D’ailleurs, nous le répétons, c’est le vice président du pays lui-même qui l’a dit (cf interview des Nouvelles du 24/09/11), je le cite : » Si nous avons les fonds nécessaires, il faut réfléchir autrement. Là, on a mis les fonds dans le fond d’une vallée et, demain ce sera un véritable bâton de dynamite ».
Sur le volet social :
Il est regrettable de constater que la démonstration du ministre ne repose pour les 9/10 de son explication que sur des considérations exclusivement financières. Plutôt laconique sur le sujet du social le ministre se contente d’affirmer : « De nombreuses familles démunies attendent un traitement humanisé de leur situation ». Entasser des familles entières dans des box de 9 m2 c’est ce que le ministre appelle sans doute aussi un « traitement humanisé » ?
Sur la « polémique stérile » que M. FREBAULT nous gratifie, la mémoire lui fait tristement défaut. Nous lui avons suggéré d’autres options que celles des logements sociaux de type barres d’immeubles. Nous avons nous aussi des propositions concrètes réalisées par un architecte qui répond le mieux :


• Aux aspirations des résidents (infrastructure routière, aménagement des bas côtés …) ;
• Au souci d’économie. Dépenser pour dépenser ce n’est pas notre bible ;
• Aux besoins d’une jeunesse en mal de structure d’accueil, de détente ;
• Au respect environnemental ;
• A une gestion dynamique du patrimoine confiée à une entité responsable, ne faisant plus appel à l’aide publique.
La réflexion nous a ainsi conduit à proposer un projet de plateau sportif et aire de jeux à l’usage de la jeunesse et des résidents qui le souhaitent, de se détendre dans leur environnement, dont nous voulons pérenniser la convivialité et la bonne entente dans l’intérêt bien compris de nos habitants.
Le fac similé du projet des résidents apporte s’il en est besoin, la démonstration de notre fertilité imaginative !!!
Enfin l’entretien que nous a aimablement accordé M. Michel BUILLARD, maire de Papeete, qu’il en soit remercié, a permis de confronter nos points de vue. J’affirme ici que M. le maire appuie notre démarche.
Le président de l’association U’I HAU NO SAINTE AMELIE

Rédigé par Albert BUILLARD le Mercredi 26 Octobre 2011 à 15:26 | Lu 421 fois



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